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物業公司職責有限，多部門合力按職能辦事為維護自身權益，小區應注重“業主大會、業主委員會”的成立

　　“現在我房子出了問題，不找物業那找誰？”這是記者在接到市民投訴時，經常聽到的一句話。但有時候，即使拒交物業管理費，業主的問題也并非能夠得到妥善解決。因為，人們不清楚物業公司的職能范圍，幾乎把物業當成“執法主體”。殊不知，物業公司并不是“萬能”的。

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　　糾紛不斷，物業、業主雙無奈

　　因為人們對于物業管理的認識不足，存在一定的誤區，把很多本不屬于物業管理公司負責的問題，強加至物業公司的身上，從而導致一些額外的矛盾和糾紛發生。但往往結果是，因為超過職責范圍，物業公司也無能為力，業主的問題就一直得不到解決。據記者了解，不交納物業費成為很多業主維權的唯一砝碼，是不得以出的下策。

　　典型問題一：開發建設遺留問題誰負責

　　在常常發生的物業糾紛中，開發建設遺留問題為最主要的問題之一。具體包括房屋質量、配套設施不完善、開發建設單位承諾與實際不符等。這些問題具有一定的隱蔽性，一般都是在業主入住后才被發現。比如，因房屋質量而引起的漏水問題，在綜合驗收時難以被發現，只能在下雨天氣或者是裝修時，才能察覺到問題的存在。

　　由于一些開發公司與物業公司是母子公司關系，因此，業主很容易將這些本不屬于物業管理范疇的大部分矛盾，轉嫁至接管該項目的物業公司，由此經常引發一些矛盾和糾紛。而另一種情況是，由于已經交房，開發公司退出該項目，業主找不到開發公司理論，只能將這些責任推及至物業公司身上。

　　因為超過職責范圍，物業公司無法為業主解決問題，業主無奈之下，只能以“拒交物業費”表示不滿。實際上，大部分物業公司在代開發公司“受過”。發生此類問題，最好是物業和業主共同與開發商協調，但是實際操作起來卻是個難題。針對房屋質量問題，房產局物業管理處李波科長告訴記者，欲針對質量保證金進行改革，相關方案正在起草。

　　典型問題二：小區內財物被盜誰負責

　　小區內發生失竊事件物業公司該不該擔責？是各家爭論不斷的焦點。一些業主認為，“我向物業公司繳納了管理費，物業公司就應該承擔責任，不然這物業費交了有什么用？”而一些物業公司則認為，“公司人員也是人，不可能提前知道哪里會發生盜竊行為，為何業主丟失財物就應該由我們承擔責任？”

　　對此，房產局物業管理處李波科長告訴記者，物業公司的保安義務屬于防范性質。當盜竊事件發生之后，物業公司是否承擔責任，主要是看物業公司是否按照與業主簽訂的合同內容，進行小區治安的值班與巡邏。

　　如果物業公司安排了保安對小區治安進行維護，按照合同約定的相關條項完全執行，這種情況下發生盜竊事件，物業公司并不擔責。如果物業公司未按照合同條項執行治安，小區發生盜竊事件，物業公司應承擔違約責任。而承擔責任的多少可由雙方協商，若協商不成，則可交由法院判定。

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　　相關部門

　　有明確的責任范圍

　　根據《關于促進物業管理健康發展的若干意見》內容顯示，各主管部門的職責已經明確分工，加大了對物業管理小區的執法力度。廣大市民應了解，負責查處不同物業管理糾紛的主管部門。當出現物業問題時，可有方向性地找到對應的負責部門。

　　房產部門負責查處開發商、物業或其他業主擅自占用物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益等行為。比如說，小區籃球場被占用的情況。

　　亂搭亂建等行為，由規劃部門進行認定，城管部門進行撤除。比如石峰區錦繡名園，將本為地下停車場的架空層封閉，作為獨立車庫出售，經業主投訴后，由規劃部門認定此為公共區域，開發商為擅自改變住宅外立面，由城管部門進行拆除。

　　建設部門負責查處，房屋裝飾裝修，擅自拆改、變動承重墻等行為。

　　城管部門負責查處，在建筑物上張貼廣告，亂倒建筑、生活垃圾，焚燒垃圾以及其它產生有害煙塵、氣體的物質，未經批準擅自飼養家禽等行為。

　　公安部門的職責，犬類管理、燃放煙花爆竹等行為。

　　消防部門負責查處，占用消防道路設施等行為。

　　對此，“房周刊”特別提醒市民，為了小區安全，請廣大市民業主不要將小車停在消防道路之上。

　　工商部門的職責，未取得營業執照擅自從事經營活動的違法行為，將住宅改變為經營性住房等行為。

　　環保部門負責查處，油煙造成的環境污染和噪音污染等。如天元區的保利高尚小區，其前方有一排餐館，排放的油煙甚至堵塞了下水管道，物業公司再三勸阻餐館無效，小區業主苦不堪言，無奈只能拒交物業費以示抗議，最后導致物業公司撤走。其實，當時小區業主可找環保部門來對其進行鑒定，要求餐館進行整改。

　　業主大會、委員會的成立

　　不容忽視

　　業主大會，是指在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下、由同物業管理區域內所有業主組成，對關系到整體業主利益的事情進行決議；并通過選舉產生業主委員會。業主大會可選舉或更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；制定、修改、審議共用設施的使用、公共秩序、衛生維護等相關規章制度；決定物業專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施。

　　而業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業主委員會可代表業主大會與物業服務簽訂、續簽、變更或解除物業服務合同；監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，監督管理規約的實施。

　　只有成立了業主大會和業主委員會，小區的管理權才是緊緊地握在業主手上，業主也能充分維護自己的權益。同時，物業公司提供的是公共服務，若物業公司服務得好，業主可直接感受到成果。對于服務質量差的物業公司，業主委員會可解聘此公司，重新聘請品質高的物業公司。這樣可以樹立市場競爭意識，促進物業服務行業的發展，而業主也可享受到更好的物業服務。